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2000/12/05 10:44:49 am

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執行已設定抵押之耕地,可否除去發生在後之三七五租賃關係逕付拍賣?
新聞發佈時間:2000/12/05 01:39:55 pm
       

問:王先生因積欠本人債務,多年前曾將其一筆耕地設定抵押權登記予本人。在抵押權設定後,王先生就該耕地又與一位林女士訂立三七五租約,並在區公所完成耕地租約之登記。現在王先生仍無力償還本人債務。請問:本人若聲請拍賣該筆耕地,可否聲請法院將其上之耕地租賃關係除去,以便讓本件執行較順利拍定?
                            台北市 李先生
答:
一、根據內政部地政司的統計,至八十五年底實施三七五減租的耕地面積共二五八九○公頃,十幾萬筆土地,地主五萬多戶,佃農六萬多戶,絕大多數是在民國四十二年四月一日前簽訂租佃契約(本雜誌第○○一期第二十九頁參照)。所以,您這種抵押權設定在先,三七五耕地租約訂立在後之情形,若非在民國四十二年前即發生,要算是較少數之例子。
二、依民法第八百六十六條之規定,不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。上開法條之立法意旨在於認為不動產之所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,仍有設定地上權等項權利之權能,然不得因此妨及抵押權人實行其權利,庶於設定抵押權人及抵押權人之利益,兩無所妨。有關該法條在實務上具體的作法為何,司法院五十六年釋字第一一九號解釋說明的相當清楚:「所有人於其不動產上設定抵押權後,復就同一不動產上與第三人設定典權,抵押權自不因此而受影響。抵押權人屆期未受清償,實行抵押權拍賣抵押物時,因有典權之存在,無人應買,或出價不足清償抵押債權,執行法院得除去典權負擔,重行估價拍賣。拍賣之結果,清償抵押債權有餘時,典權人之典價,對於登記在後之權利人,享有優先受償權。執行法院於發給權利移轉證書時,依職權通知地政機關塗銷其典權之登記。」
三、進一步言之,在抵押權設定後,土地所有權人再與第三人訂立租約,例如已經設定抵押權予銀行之房地,嗣後再出租第三人居住或營業,一旦銀行屆期未受清償,其實行抵押權拍賣抵押物時,有無前開司法院解釋之適用呢?答案是肯定的。依最高法院七十四年台抗字第二二七號判例所示,執行法院認抵押人於抵押權設定後,與第三人訂立之租約,致影響於抵押權者,得依聲請或職權除去其租賃關係,依無租賃狀態逕行強制執行。
四、至於,像您這種將耕地設定抵押權後,再與第三人訂立耕地三七五租約之情形,是否亦得比照前開判例、解釋辦理呢?司法院秘書處八十七年十一月十六日(八七)秘台廳民二字第二四七九五號函即釋示:「...是不動產之抵押人於抵押權設定後,與第三人訂立三七五租約,致影響抵押權時,執行法院即得除去其租賃關係逕付拍賣。至於受理耕地三七五租約之登記申請,要否通知抵押權人,係屬各該承辦機關權責,...」可見,本案情形,您仍可聲請執行法院除去該三七五租賃關係,依無租賃狀態進行拍賣。
五、問題是,強制執行法上之拍賣,亦應解釋為買賣之一種,即拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院四十九年台抗字第八三號判例參照)。且依耕地三七五減租條例第十五條規定,耕地出賣時,承租人有優先承受之權,出租人應將出賣之條件以書面通知承租人(在法院拍賣之情形,則須由法院踐行通知承租人優先承購之程序)(有關耕地三七五租約之實務,除參照上開條例外,並請參考台灣省、台北市、高雄市所訂之耕地租約登記辦法,及台北市訂有三七五租約之土地於土地登記簿上註記作業要點等法令)。此時此際,倘若執行法院果真除去該三七五租賃關係進行拍賣,則尚否須踐行上述通知優先承購之程序?耕地承租人之權益如何保障?依該條例承租人於終止租約時得向出租人主張之公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償請求權是否存在?均有待研究。事實上,執行法院基於上述考量,亦有可能以保留耕地租賃關係之方式進行拍賣,最高法院六十年台上字第四六一五號判例可作為參考:「抵押人於抵押權設定後,與第三人訂立租約,致影響於抵押權者,對於抵押權人雖不生效,但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要,而為有租賃關係存在之不動產拍賣,並於拍賣公告載明有租賃關係之事實,則該租賃關係非但未被除去,且已成為買賣(拍賣)契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受,依繼受取得之法理,其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。」

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